2015年1月27日 星期二

美國購屋租金收入約13% -- 問題集Q& A

這篇收集了一些想了解美國房產朋友的問題,希望一次讓大家明白。

1. 為什麼在台灣不買,要到外國買?

本人認識一些建商、開發商,大家雖然是好朋友,但是規勸"死活都要買房"的朋友,應該看一看他們的嘴臉。總結一下他們的態度,就是"死活都會有人買",買來不是要住的,價位只要敢開,再高都有人買帳,不是住戶,也會有投資客來買。你是不是無意間成為了他們眼中的肥羊?

在台灣,買了一間房就得揹房貸,一背就是二十年,三十年,每個月要從薪水拿兩萬多。現在(只是現在以後不保證)在美國買間房,還可以每個月有兩萬多收入,不到十年就回本了。差距實在太大了!

參考:為什麼要投資美國房地產
            台北市房價崩盤只是時間問題
            「付租金好還是付房貸好?」這問題根本就問錯了
           聰明人都這樣做!在台北租房子,在全世界買房子
 

2. 為什麼要買美國房產?

理由一:逢低買進。我朋友在美國經營房產公司,看重的是底特律的物件。現在正值最低點。如果手邊有閒置的資金,不妨拿來在這最低點買進。相較台灣的房產,動輒千萬以上,回本又困難。

理由二:巨大潛力。許多巨商富豪看中底特律的房市潛力,似乎也預告了汽車之城將東山再起。包括:巴菲特、Quicken Loan 公司的Dan Gilbert黎智英、等名人都加碼投資,也都看好這一座曾宣告破產的城市。

理由三:租金保證 13%。在台灣當房東,每個月租金了不起兩萬,一年24萬,十年也回不了本,何況房東還要負擔修繕費用。當美國人房東,如果第一年沒人租或租不到好價格,租金還是保證給你13%回收,這證明美國的業者對屋況是有信心的,有經過挑選,不會隨便賣一個爛屋子給你。依照這樣的回收率,只要六、七年就回本了,這還不考慮房子增值的空間。

參考: 房價的下一波高峰在哪裡
             房價將跌35%:現在買房,是人生最錯誤的決定
           

3. 要多少錢可以購買?

底特律的法拍房屋,現在十分便宜,一 間是訂價美金五萬元左右。但是要加上5%的手續費。約台幣75000元。


4. 我要怎麼下單訂購?
我只是一個小小的高級伴讀書僮,真的不是業務。所以不能問我,你如果可以透過管道下訂的話,不須透過我。現在有許多人瘋狂搶購(尤其是大陸地區),一定有許多管道的。我當然也可以幫你拿訂購單,但我只是做推薦,並不在乎你是不是跟我訂。

只是如果你真的有興趣,我可以告知你最近的說明會在哪裡,何時舉行,你再去參加就行了!

參考:購買美國房產流程

5. 在美國購屋可以自己住嗎?比如說我有空飛到美國的時候可以住一下?

A: 不行。主要購置底特律的房屋,那邊居住的狀況是"特別"的。非當地人到那邊居住不是很安全。所以你不會想在那邊住。這是一項"投資",並不是"置產"。如果你要置產,你會選擇在加州或是佛羅里達州,不會是底特律。


6. 美國--底特律--房子真的可以買嗎?

其實是沒問題的。投資的一個不二法則就是"逢低買進",底特律自2007年來遭逢最低潮,不也是投資的好時機?當然,關鍵在於"它起不起得來",以下有些參考指標證明"底特律正在復甦"。
參考:

http://rprtgetlucky.blogspot.tw/2013/12/blog-post.html -- 跟著巴菲特走


http://rprtgetlucky.blogspot.tw/2013/12/11.html  ---汽車業正在復甦


http://rprtgetlucky.blogspot.tw/2013/12/blog-post_30.html -- 不動產業熱門

參考:台幣180萬以內輕鬆置產美國當包租公,保證月收租800美金,海外投資物件超級比一比

7. 當了包租公、包租婆後遇到修繕的問題要怎麼處理?

在台灣當過包租公、包租婆的人都知道,住客問題是很棘手的。在台灣看的見都已經如此,更何況買在美國?實際上,在美國當包租公,是透過仲介幫你處理,美國的租屋凡是遇到"租客問題"造成損壞,有保險公司處理。但是,這不是免費的,自己需要付一些保險費。所以包租公也不會知道壞了什麼,因為租客不會直接打電話給你,你只要按時付保險費就可以。

唯一需要你處理的是天然災害,房子被天災波及,但是有關這點,你房子買在哪裡都一樣。

8. 我買了之後沒有人租怎麼辦?

對。有可能。如果沒有人租,你就沒有每個月租金的收入,還要一年付一千多塊的稅,這就絕對不划算了。只會上演"驚魂記"。
所以,買之前一定要看一個地方的房子好不好租。拉斯維加斯的房子房價漲更多,但是不見得好租。比較起來,底特律更好租些。
你可以上 Zillow 網站去看看當地的租金是多少,我們的物件保障租金是USD 800,你比較一下,就可以判斷好不好租。
重點是,第一年如果沒有人租,美國的仲介公司還是會定期付USD 800元到你的戶頭,因為他們很有把握第一年一定就租的出去。一年之內有了租客,過了一年就搬走的機率非常小。因為沒有人喜歡常常搬家,再加上政府對租客有補助,他們有居住正義法案,已經行之有年了,叫Section 8。基本上只要是通過了Section 8 的租客,都保證可以租得起,租不起,政府幫你付一部分,當然,他們要遵守一些規則family obligations。作為房東,你也願意接受section 8 的租客,那就行了。

可以參考一下Section 8 的Wikipedia介紹:http://en.wikipedia.org/wiki/Section_8_(housing)

參考:底特律買房驚魂??!?!? 幾招讓你美國買房不受驚


9. 交易會有風險嗎?

我們絕不能盲目地買國外的房子!我們怕的就是在國外買的房子是自己嗎?原本的房子不會有欠債、未償的付款,抵押、問題一堆嗎?還有這屋主會不會其實另有其人?!所以在底特律買房,要經過一個 Title Company,他會事先幫你清查房子已沒有問題。開立帳戶,你把錢匯入這個帳戶中,不用怕屋主跑掉,若是屋子有問題,或是屋主跑掉了,他也拿不到這筆錢。

參考:底特律買房驚魂??!?!? 幾招讓你美國買房不受驚
           http://rprtgetlucky.blogspot.tw/2014/04/blog-post_23.html          
           底特律透天厝 台幣3萬起拍售 

10. 怎麼知道買的價格是不是合理的價格?

現在是網路時代,這部分已經完全公開透明。你可以上網站查,不只一個網站可以提供這方面服務。

 參考:           原來這才是癥結點:美國的房子貴嗎?!


11. 所得會有稅的問題嗎?會在美國被扣稅嗎?

會。有所得當然一定要繳稅,在美國不繳稅的後果十分嚴重。所以絕對不要輕易嘗試鑽任何漏洞。這個稅是負擔的起的。因為你每個月有租金的收入,並不是買了房子閒置在那邊,每年空繳稅金。

參考:底特律買房驚魂??!?!? 幾招讓你美國買房不受驚


12. 錢匯回台灣不是也會有手續費的問題?

會有的。所以不是每個月匯一次。是三個月匯一次。減低手續費支出。

參考:購買美國房產流程

13. 簽約後要多久才會拿到第一筆收入?
大致上流程如下:
a. 填預購單(附護照)決定預算,寄給行政排預購順序 (不是想買就有的買,要排隊)

b.
選定物件,3天內匯出訂金Title Company(附言註明英文姓名地址)並傳回水單及預購單&購買合約

c. 1~2週後收到購買合約,尾款帳目、保險、管理合約、主不動產租約,簽好並於一週內匯出尾款到 Title company 以及5%手續費,傳回兩張匯款水單(附言註明英文姓名地址)及各項合約

d.  收到結案文件closing document(3週~6週)

e. 收到紙本產權證明(3~4週)
f. 1,4,7,10月的15號收到租金

參考:購買美國房產流程

14. 要怎麼知道我是真的擁有這個房產?
你會收到房屋所有權的結案文件,這可以證明你擁有這棟房子。但是你如果擔心你的產權證明是不是只是一張白紙,你也可以到密西根州立政府的網站上去查詢。

首先,你的產權證明上會有地址,你可以用這個地址上Google Map 去看,這棟房子長得像不像文件上的樣子。

免費的查詢方式如下:


2-    點選中間下方的 Public Login

3. 填入英文姓名,但建議不要全民都寫,因為美國人對中文姓名很生疏,公務員有時候註冊並不會寫的那麼完整;如,王小名,就填Wang Xiao,甚至Wang X就開始搜尋了。


Q: 美國的房屋持有稅貴嗎?

當然,是比台灣高的。但我覺得不是"貴",是台灣太低了!這不是我說的,中央研究院《賦稅改革建議書》的資料顯示,我國房地產持有稅(房屋稅加地價稅)的實質稅率僅0.1%,美國是1%,號稱實行民生主義的中華民國稅率竟然只有美國的十分之一!難怪台灣成為炒樓天堂。一般而言,如果你的房產是以五萬元購入,那麼你的稅金就是50000X 1%= 500 (美金)。但是,這五萬其實包含了裝修及給物流公司的服務費,他們會幫你把裝修費用等等算進去折抵你的稅金。所以實際稅金每年粗估大約是120~200美金左右而已。







沒有留言:

張貼留言